住所変更登記の義務化について
2026年4月スタート
不動産の住所変更登記が義務化されます
引越し・結婚・離婚などで住所や氏名が変わったら、2年以内に登記の変更手続きが必要になります。
1 どんな制度？ ─ 3つのポイント
2026年（令和8年）4月1日から、不動産を所有している方は住所や氏名・名称に変更があった場合、法務局への届出（変更登記）が法律上の義務になります。これまでは任意の手続きでしたが、所有者不明土地の解消を目的に改正不動産登記法が施行されます。
変更から2年以内に登記 違反すると5万円以下の過料 過去の変更も対象
住所や氏名に変更があった日から2年以内に、法務局で変更登記を申請する必要があります。 正当な理由なく届出を怠った場合、行政上のペナルティとして5万円以下の過料が科される可能性があります。 施行日前（2026年3月31日以前）に住所等が変わっている場合も対象です。ただし2028年3月末までの猶予があります。
2 誰が対象？
不動産（土地・建物・マンションなど）を所有しているすべての方が対象です。個人・法人を問いません。また、住所の変更だけでなく、結婚・離婚による氏名の変更や、法人の商号・本店所在地の変更も対象に含まれます。
こんな方は要チェック
過去に引越しをしたが登記簿の住所を変更していない方、相続で不動産を取得したが名義変更をしていない方は、早めの対応をおすすめします。
3 いつまでに手続きが必要？
2025年4月21日〜 「スマート変更登記」の事前申出の受付開始
法務局に「検索用情報の申出」をすると、以降の住所変更登記を法務局が自動で行ってくれます。
2026年4月1日 義務化スタート
この日以降の住所・氏名変更は「変更日から2年以内」に登記する義務があります。
2028年3月31日 過去の未登記分の猶予期限
施行日前の住所変更を放置している場合、この日までに登記を完了させれば過料の対象にはなりません。
4 放置するとどうなる？
正当な理由なく申請期限を過ぎた場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、すぐに罰則が適用されるわけではありません。
過料が科されるまでの流れ
① まず法務局から「登記申請してください」という催告（通知）が届きます → ② その催告を受けてもなお正当な理由なく申請しない場合に、5万円以下の過料が科される可能性があります。催告に応じて手続きすれば、直ちに罰則とはなりません。
5 「スマート変更登記」で手間なし・無料
義務化に合わせて、不動産所有者の負担を減らす新制度「スマート変更登記」がスタートします。一度かんたんな手続きを済ませておけば、その後は法務局が自動的に住所変更登記を行ってくれます。
スマート変更登記のメリット
申請手続きが不要に ／ 登録免許税もかからず完全無料 ／ 登記簿が常に最新の状態に保たれる ／ 義務違反を問われる心配がなくなる
スマート変更登記の利用手順
1. 「検索用情報の申出」をする 氏名・生年月日・メールアドレス等の情報を法務局に提出します。オンライン（かんたん登記申請）または書面で手続きできます。電子署名やマイナンバーカードは不要です。
2. 法務局が住基ネットを定期照会 法務局が住民基本台帳ネットワークを定期的にチェックし、住所や氏名の変更を自動で検知します。
3. メールで確認が届く 変更が見つかると法務局から「変更登記をしてよいか」の確認メールが届きます。
4. 承諾すれば法務局が職権で登記 承諾の回答をすれば、法務局が自動で登記を更新。登録免許税もかかりません。
6 手続き方法と費用の比較
自分で申請 司法書士に依頼 スマート変更登記
登録免許税 不動産1件につき1,000円 不動産1件につき1,000円 無料
司法書士報酬 なし 1〜2万円程度 無料
申請方法 窓口・郵送・オンライン 司法書士が代行 初回の申出のみ（以降は自動）
手間 毎回申請が必要 毎回依頼が必要 初回のみ
7 今すぐやるべきこと
まずは登記簿を確認しましょう
最寄りの法務局で「登記事項証明書」を取得し、記載されている住所が現在の住民票の住所と一致しているかを確認してください。一致していない場合は、義務化を待たず早めに手続きすることをおすすめします。
登記簿の住所が現住所と異なる場合や、今後の手間を省きたい場合は、「スマート変更登記」の検索用情報の申出を済ませておくのが最も確実な方法です。オンラインで手続きでき、費用も無料です。
8 よくあるご質問
Q. 住民票を移せば自動的に登記も変わりますか？
A. いいえ、住民票の異動と不動産登記は別の手続きです。市区町村への転入届だけでは登記簿は変わりません。ただし「スマート変更登記」の事前申出を済ませていれば、法務局が住基ネットを通じて自動的に変更登記を行ってくれます。
Q. 結婚や離婚で氏名が変わった場合も対象ですか？
A. はい。氏名の変更も住所変更と同様に、変更日から2年以内の登記申請が義務付けられます。
Q. 海外に引っ越した場合はどうなりますか？
A. 不動産を所有している限り、国内・海外を問わず義務があります。ただし、海外居住者は住基ネットの対象外のため、スマート変更登記は利用できません。ご自身で申請するか、司法書士に依頼する必要があります。
Q. 何回も引越ししている場合はどうすればよいですか？
A. 最終的に現在の住所へ変更登記すれば問題ありません。途中の住所すべてについて個別に登記する必要はなく、現住所への変更登記を1回行えば義務を果たしたことになります。
Q. スマート変更登記の申出にマイナンバーカードは必要ですか？
A. オンライン申出（かんたん登記申請）の場合、マイナンバーカードや電子署名は不要です。Webブラウザから必要事項を入力して送信するだけで手続きが完了します。
お早めのご準備をおすすめします
ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。 登記の確認から変更手続きまで、丁寧にサポートいたします。
※ 本ページの内容は2026年3月時点の情報に基づいています。
最新情報は法務省の特設ページ（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00687.html）をご確認ください。
※ 本記事は一般的な制度解説であり、個別の法的アドバイスを構成するものではありません。